아파트 3채 보유하면 세금 얼마나 나올까? 다주택자 세금 현실 정리

아파트 한 채만 가지고 있어도 재산세며 종부세며 신경 쓸 게 한두 가지가 아닌데, 두 채, 세 채로 늘어나면 세금 부담이 얼마나 커질지 막해지는 분들이 많아요. 특히 최근 몇 년 사이 부동산 정책이 여러 번 바뀌면서 ‘내가 내야 할 세금이 정확히 얼마인지’ 가늠하기조차 어렵다는 이야기를 주변에서 자주 듣습니다.

실제로 아파트 3채를 보유하게 되면 취득할 때, 보유하는 동안, 그리고 팔 때 각각 다른 종류의 세금이 붙고, 여기에 ‘다주택자 중과’라는 무거운 추가 세율까지 적용될 수 있어요. 공시가격이나 지역에 따라 차이가 크지만, 대략적인 시뮬레이션을 해보면 수천만 원에서 수억 원까지 세금이 나올 수 있다는 사실을 알고 나면 허투루 접근할 문제가 아니라는 생각이 들 거예요.

그래서 오늘은 아파트 3채를 보유한 상황을 가정하고, 실제로 어느 단계에서 어떤 세금이 얼마나 나오는지 현실적인 금액을 예시와 함께 정리해보려고 합니다. 중간중간 놓치기 쉬운 주의사항이나 절세 포인트도 함께 어볼 테니, 다주택자로서의 세금 계획을 세우는 데 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠어요.

취득세 – 아파트를 살 때 내는 세금

아파트를 한 채 더 사서 3채가 되는 순간, 가장 먼저 마주하는 세금이 취득세예요. 취득세는 매매 계약서에 적힌 취득가액을 기준으로 계산하는데, 주택 수와 해당 지역이 조정대상지역인지 아닌지에 따라 세율이 크게 달라집니다.

고객센터 안내나 지방세법을 보면, 1주택자가 추가로 주택을 취득할 때는 보통 1~3%의 표준세율이 적용되지만, 3주택째를 취득하는 상황이라면 이야기가 완전히 달라져요. 조정대상지역에서 3주택을 취득하면 8%의 기본세율에 20%가 가산된 9.6%가 아니라, 아예 12%의 중과세율이 단일로 적용됩니다. 비조정대상지역이라면 8%가 적용되고요. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 기 때문에 실질적으로는 표시된 세율보다 1% 내외의 세금을 더 부담한다고 생각하시면 돼요.

예를 들어 취득가액 10억 원짜리 아파트를 조정대상지역에서 3채째로 매수한다면, 취득세만 1억 2천만 원에 지방교육세 등 부가세를 더해 약 1억 3천만 원 안팎이 나올 수 있습니다. 같은 조건이라도 비조정대상지역이면 8천만 원 수준으로 내려가니까, 집을 고를 때 지역 규제 여부를 먼저 확인하는 게 생각보다 훨씬 중요해요.

구분	1주택 (일반)	2주택 (조정대상지역)	3주택 (조정대상지역)	3주택 (비조정)
기본세율	1~3%	4%	12%	8%
부가세 포함 실질 부담	약 1.1~3.3%	약 4.6%	약 13%	약 8.8%
10억 원 취득 시 세금	약 1,100~3,300만 원	약 4,600만 원	약 1억 3,000만 원	약 8,800만 원

여기서 한 가지 더 챙겨야 할 부분은 ‘주택 수’를 셀 때 분양권이나 조합원 입주권, 주거용 오피스텔도 포함될 수 있다는 점이에요. 공식 안내를 보면 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권이나 입주권, 오피스텔은 주택 수에 합산하도록 되어 있어서, 내가 생각한 것보다 주택 수가 많아져 중과세율이 적용되는 사례가 종종 나옵니다.

재산세 – 매년 7월과 9월에 부과되는 보유세

아파트를 보유하고 있는 동안 매년 납부해야 하는 재산세는 비교적 부담이 적은 편이지만, 3채가 되면 그래도 무시할 수 없는 금액이 매년 빠져나간다고 생각해야 해요. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유자에게 부과되며, 7월과 9월에 나누어 납부하는 구조입니다.

재산세 계산 방식은 각 주택의 공시가격에 시가표준액 비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤, 여기에 누진세율을 적용하는 식이에요. 세율은 과세표준 6천만 원 이하 0.1%, 1억 5천만 원 이하 0.15%, 3억 원 이하 0.25%, 3억 원 초과 0.4%로 구성되어 있고, 각 구간마다 일정 금액을 공제해줍니다. 예를 들어 공시가격 6억 원짜리 아파트 한 채라면 과세표준이 3억 6천만 원이 되고, 3억 원 초과 구간에 해당해 0.4% 세율이 적용되지만 63만 원의 누진공제가 들어가서 실제 세액은 81만 원 정도가 나와요. 이런 주택이 3채라면 연간 약 243만 원 수준이 됩니다.

물론 공시가격이 낮은 아파트라면 재산세 부담은 훨씬 줄어들어요. 공시가격 2억 원대 아파트 3채라면 연간 재산세 합계가 100만 원을 밑돌 수도 있습니다. 다만 재산세 외에 도시지역분이나 지방교육세 같은 부가세가 소액 붙는다는 점, 그리고 재산세 고지서에 함께 표시되는 지역자원시설세 같은 항목도 있다는 점을 감안하면 실제 납부액은 조금 더 늘어난다고 보시면 돼요.

종합부동산세 – 보유한 집값을 합산해 매기는 세금

다주택자에게 재산세보다 훨씬 무겁게 다가오는 세금이 바로 종합부동산세, 흔히 종부세라고 부르는 세금이에요. 재산세가 개별 주택별로 과세되는 것과 달리, 종부세는 본인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산한 뒤 일정 금액을 공제하고 남은 금액에 대해 부과합니다.

다주택자의 경우 기본공제 금액이 9억 원이에요. 예를 들어 공시가격 6억 원짜리 아파트 3채를 가지고 있다면 합산 공시가격이 18억 원이고, 여기서 9억 원을 뺀 9억 원이 종부세 계산의 출발점이 됩니다. 이 9억 원에 다시 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 5억 4천만 원이 되고, 여기에 다주택자 누진세율을 적용하는 거예요.

다주택자 종부세 세율은 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%, 25억 원 이하 2.0%, 50억 원 이하 3.0%, 94억 원 이하 4.0%, 94억 원 초과 5.0%로 상당히 가파르게 올라니다. 앞선 예시의 과세표준 5억 4천만 원이라면 0.7% 구간에 해당해 약 378만 원의 종부세가 산출되고, 여기에 재산세와의 이중과세를 조정하는 공제를 거쳐 실제 납부액이 결정됩니다. 공시가격이 더 높은 아파트라면 종부세는 수천만 원까지도 쉽게 올라갈 수 있어요.

공식 안내를 보면 종부세 납부는 매년 12월에 이루어지고, 납부할 세액이 일정 금액 이상이면 분낭도 가능합니다. 보유 주택의 공시가격은 국토교통부나 해당 지자체에서 매년 고시하므로, 연초에 공시가격이 발표되면 종부세 시뮬레이션을 미리 돌려보고 자금 계획을 세워두는 게 현명한 대처예요.

양도소득세 – 팔 때 가장 부담이 큰 세금

아파트 3채를 보유한 분들이 가장 신경 쓰는 세금은 단연 양도소득세일 거예요. 취득세나 보유세도 부담스럽지만, 양도세는 한 번에 수억 원이 나올 수도 있기 때문에 매도 시점과 보유 기간을 전략적으로 관리하는 게 아주 중요합니다.

원칙적으로 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 팔면, 기본 양도소득세율 6%~45%에 30%포인트가 추가로 붙습니다. 예를 들어 양도차익이 10억 원이고 기본세율 구간이 42%라면, 중과세율을 더해 72%가 적용되어 양도세만 7억 2천만 원에 지방소득세까지 내야 하는 상황이 벌어질 수 있어요. 게다가 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 배제되어, 오래 보유했어도 세금을 깎아주지 않습니다.

그런데 여기서 아주 중요한 예외가 있어요. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도소득세 중과가 한시적으로 유예되고 있습니다. 이 기간 안에 보유 기간 2년 이상인 주택을 매도하면 기본세율만 적용되고, 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있어요. 같은 10억 원 차익이라도 유예 기간 중에 팔면 기본세율 42%에 장기보유특별공제를 적용해 실효세율이 30% 안팎으로 낮아질 수 있고, 중과가 재개된 이후에 팔면 72%까지 올라가는 겁니다. 매도 이밍에 따라 세금 차이가 수억 원에 달하는 이유가 바로 여기에 있어요.

약관을 확인하면 이 유예 조치는 ‘조정대상지역 내 주택’을 양도하는 경우에 적용되며, 비조정대상지역 주택은 원래부터 중과 대상이 아니라는 점도 알아두셔야 합니다. 따라서 본인이 보유한 아파트가 어느 지역에 속하는지, 그리고 앞으로 남은 유예 기간이 얼마나 되는지를 염두에 두고 매도 계획을 세우는 게 필수예요.

시나리오	양도차익	적용세율	예상 양도세
중과 유예 중 매도 (기본세율 + 장기보유공제)	10억 원	약 30~35%	약 3억~3.5억 원
중과 재개 후 매도 (기본세율 + 30%p)	10억 원	약 72%	약 7.2억 원
비조정대상지역 매도 (기본세율)	10억 원	약 42%	약 4.2억 원

임대소득세 – 월세나 보증금 수익에도 과세

아파트 3채 중 일부를 임대하고 있다면 임대소득에 대한 세금도 반드시 고려해야 합니다. 과거에는 1주택자가 소형 주택을 임대할 때 일정 금액까지 비과세 혜택이 있었지만, 3주택 보유자라면 임대소득 전액이 과세 대상이에요. 연 임대소득이 2천만 원 이하라도 신고 의무가 있고, 이를 다른 종합소득과 합산해 누진세율이 적용됩니다.

월세뿐 아니라 전세 보증금에 대한 간주임대료도 과세 대상이 될 수 있어요. 보증금이 일정 금액을 넘으면 그 이자 상당액을 임대소득으로 간주해 세금을 매기기 때문에, 전세를 주고 있다고 해서 임대소득세에서 자유로운 건 아닙니다. 임대사업자 등록을 하면 일부 세제 혜택을 받을 수 있는 경우도 있으므로, 임대 수익이 꾸준히 발생한다면 세무사와 상담해 등록 여부를 판단하는 게 좋아요.

아파트 3채 보유 시 세금 부담 종합 예시

지금까지 살펴본 세금을 하나의 사례로 묶어서 정리해볼게요. 공시가격 6억 원짜리 아파트 3채를 조정대상지역에서 보유하고 있다고 가정하면, 각 단계별 세금은 대략 다음과 같이 계산됩니다.

취득 단계에서는 마지막 1채를 추가로 살 때 12%의 취득세가 적용되어, 취득가액 10억 원 기준 약 1억 3천만 원 정도를 납부하게 됩니다. 보유 단계에서는 재산세가 연간 약 240만 원, 종부세가 연간 약 370만 원 수준으로 합계 약 610만 원 안팎이 매년 나가고요. 양도 단계에서는 2026년 5월 9일 이전에 팔면 기본세율에 장기보유특별공제를 적용해 양도차익의 30% 내외를 세금으로 내지만, 유예 기간이 지나면 70% 이상을 내야 할 수도 있습니다.

이런 계산은 공시가격과 취득가액, 보유 기간, 지역 구분에 따라 크게 달라지기 때문에, 본인의 조건을 정확히 입력해 시뮬레이션해보는 과정이 꼭 필요해요. 국세청 홈택스나 지방세 담당 기관의 안내를 참고하면 보다 정확한 예상 세액을 뽑아볼 수 있습니다.

다주택자 세금 체크리스트

아파트 3채 보유자라면 다음과 같은 항목을 정기적으로 점검하면서 세금 리스크를 관리하는 게 좋습니다.

• 보유 주택의 공시가격을 매년 확인하고, 합산 금액이 9억 원을 넘는지 체크한다.
• 조정대상지역 지정 여부를 수시로 확인해 취득세와 양도세 중과 대상인지 판단한다.
• 양도세 중과 유예 기간(2026년 5월 9일까지)을 고려해 매도 시점을 전략적으로 결정한다.
• 임대소득이 발생하면 소득 규모와 관계없이 신고 대상인지 검토하고, 필요하면 임대사업자 등록을 고려한다.
• 취득 계약 전에 등기부등본을 열람해 기존 근저당이나 공동 명의 여부를 확인한다.
• 매매 계약서에 수리 의무, 위약금, 잔금 지급 조건을 명확히 기재해 분쟁을 예방한다.
• 세무사와 정기 상담을 통해 공제나 감면 항목(생애 최초, 출산 가구 등)을 놓치지 않도록 한다.
• 필요하면 주택 수 조정, 공동 명의 전환, 증여 등을 검토해 종부세와 양도세 부담을 낮출 방법을 모색한다.

자주 는 질문 (FAQ)

아파트 3채 보유 시 취득세는 정확히 얼마인가요?

조정대상지역에서 3번째 아파트를 취득하면 12%의 중과세율이 적용되고, 비조정대상지역이면 8%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가되어 실질 세율은 각각 약 13%, 약 8.8% 수준이에요. 취득가액 10억 원 기준으로 조정대상지역이면 약 1억 3천만 원, 비조정대상지역이면 약 8천 8백만 원 정도를 예상하시면 됩니다.

종부세는 1주택자와 다주택자 차이가 큰가요?

차이가 상당히 큽니다. 1주택자는 기본공제가 12억 원이고 세율도 0.5%~2.7%로 상대적으로 낮은 반면, 다주택자는 기본공제가 9억 원이고 세율이 0.5%~5.0%로 더 높습니다. 같은 공시가격 합산액이라도 다주택자에게 훨씬 무거운 종부세가 부과되는 구조예요.

양도세 중과 유예는 언제까지인가요?

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시적으로 시행되고 있습니다. 이 기간 안에 보유 기간 2년 이상인 조정대상지역 주택을 매도하면 기본세율만 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있어요. 유예 종료 후에는 다시 3주택자 기준 30%p가 가산된 중과세율이 적용됩니다.

재산세와 종부세는 어떻게 다른가요?

재산세는 개별 주택마다 공시가격을 기준으로 부과되는 지방세이고, 종부세는 본인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하는 부분에 대해 부과하는 국세예요. 재산세는 7월과 9월에 나누어 내고, 종부세는 12월에 납부합니다. 두 세금은 별개로 부과되지만 이중과세를 방지하기 위해 종부세 계산 시 재산세 일부를 공제해줍니다.

임대소득이 2천만 원 이하면 세금 신고를 안 해도 되나요?

아니요, 3주택 이상 보유자라면 임대소득 금액과 관계없이 신고 의무가 있습니다. 1년 임대소득이 2천만 원 이하라고 해서 비과세되는 건 1주택자 등 일부 요건을 충족하는 경우에만 해당하고, 다주택자는 전액 과세 대상이에요. 전세 보증금에 대한 간주임대료도 포함될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

공동명의로 하면 세금이 줄어드나요?

종부세는 개인별로 과세되기 때문에 부부 공동명의로 보유하면 각자 기본공제 9억 원을 적용받을 수 있어 과세표준이 낮아질 가능성이 있습니다. 다만 취득세나 양도세는 주택 수 계산 방식이 달라질 수 있고, 증여로 지분을 넘기는 과정에서 증여세가 발생할 수 있으므로 전체적인 세금 구조를 종합적으로 검토한 뒤 결정하는 게 좋아요.

아파트 3채 중 한 채를 팔 계획인데, 언제 파는 게 가장 유리할까요?

2026년 5월 9일 이전에 매도 계약을 체결하면 양도세 중과를 피하고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있어 유리합니다. 또한 보유 기간이 길수록 공제율이 올라가므로, 유예 기간 안에서도 가능한 한 오래 보유한 주택을 먼저 매도하는 전략이 세금 부담을 줄이는 데 도움이 돼요. 다만 개별 주택의 시세 변동과 향후 정책 변화 가능성도 함께 고려해야 합니다.

본 콘텐츠는 2025년 5월 기준 세법과 공식 안내 자료를 바탕으로 작성되었으며, 모든 세율과 공제 금액은 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 세액이 달라질 수 있으므로, 실제 세금 신고나 납부 전에 반드시 국세청 홈택스, 관할 세무서, 또는 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적·세무적 조언으로 해석되어서는 안 됩니다.